2014年是地产行业的多事之秋，年初的恐慌，年中的绝望，还有年底的拯救。年度大戏“融绿并购案”，可以这么解读：做产品的输给了会销售的，最终需要靠资本来实现救赎。会不会卖房子固然很重要，但决定企业命运的却是企业的商业模式再造。如何实现与资本对接，如何用金融化的思路来破解“新常态”下的生存与发展之道愈发凸显重要。

　　从融资思路走向金融思维

　　关于企业融资，我们先来做个简化模型的推演。投资才发现一个投资机会，投1个亿能赚1个亿。这时他面临一个选择，是用自己的钱来投，还是去借别人的钱来投，或是找人一起来投？用自己的钱来投，意味着收入全部归自己，自有资金投资回报率100%。借钱来投，要在利润中扣除一部分付息。假设融资50%，年化利率20%，期限一年，该项目扣除利息1000万，自有资金投资回报率180%！这就是杠杆投资的魅力。除了债权融资，还有股权融资，股权融资又分为同股同权或是优先股，股权进入的时间点不同，成本亦不相同。股权投资体现了投资的阶段性和风险性，还包含动态收益。对于原始股东而言，自有资金投资回报率可能更高。

　　这个案例说明了融资思路和金融思维的区别。投资，只要不是百分百动用自有资金，就会涉及到融资。从供需角度分析，项目需要资金支持，项目股东和资本之间产生了融与投的关系，资本的最终定价取决于供求关系，这就是典型的融资思路。更主动的金融思维是大投行思维，每一步资本操作皆从金融的角度来分解对应，不断细分成各种专业步骤，通过投资，合作共赢。用金融思维的方式将最强的个体组合起来，发挥各自专业优势，实现最优，远胜于简单的投融资。

　　从简单融资走向金融化运作

　　地产行业属于资本密集型行业，融资是房企必须要考虑的头等大事，融资方式往往决定了真实投资收益的高低。对于金融机构而言，房地产本身是最佳的抵押品，也是最常用的投资和融资工具。单个地产项目一般投资过程相对较长，参与方众多，资金的进出管道丰富，因此也就存在多种金融操作的可能，每一类现金流的进出都可能设计成一类金融产品。比如“卖楼花”、工程队垫资、拖延应付货款等，实际上也是一种债权融资。上述资金操作得当就是无息借款。

　　简单融资通常是如下操作路径：开发商先拿到一块地，接着开始筹钱，按照资金使用成本高低，先找最便宜银行资金，再找信托等金融机构融资。如果开发商从银行和金融机构融资碰壁后，项目面临资金链断裂之虞，可能铤而走险借高利贷。很多企业因为简单融资，损失了利润，还可能沦为金融机构打工仔，严重赔尽家底！

　　金融化思路应该怎么做？开发商应该清晰自己在地产产业链条中的定位和其创造的价值。品牌地产商的常规做法是：资金进出的每个阶段充分量化，进行风险分解，再匹配合适的金融产品。非品牌地产商，需要将其劣势匹配合适的伙伴资源，比如，将合作方原来的甲乙方关系前置转化为资本合作关系。这种用产业链金融的思路既整合了资源，又解决了资金问题。比起所谓的“全能地产商”简单融资，金融化运作自然更有效率。

　　地产金融化运作的实战策略

　　在实际操作层面，地产行业的金融化转型已成潮流，比如保利推出信保基金、金地的“一体两翼”策略、复星系的金融地产模式、诺亚财富打造的TOP50地产基金等。目前，部分品牌开发商通过入股银行的方式搭建自己的金融运作平台，在拿地、并购、销售、资产盘活方面，金融创新手段层出不穷。上市房企的金融运作不仅可以有效解决现金流短缺和自有资金高周转，还可以有效调剂报表，进行良性的市值管理，促进企业高效的扩张。

　　实战中，大致有三种操作策略：

　　第一、资产管理能力输出模式：该模式适用于专业能力突出的品牌地产商。具体操作是：由品牌地产商联合金融机构共同发起基金，向符合品牌地产商产品线标准的项目方提供夹层融资，由品牌地产商旗下的资管机构承担资产管理角色，借助强大的后台支持提供项目投后管理支持及附加增值服务。一旦该项目出现超出预设的调整空间，该品牌地产商还可以介入纠偏。如果项目方难以兑付风险，品牌地产商按照约定的折让进行兜底收购。这样做的好处是，一方面可以保证基金的安全兑付，另一方面品牌地产商还获得了低价获取土地资源的机会。金地稳盛基金就是这种模式的成功实践者。

　　第二、拿地或并购基金模式：该模式适用于强势的全牌照金融机构或具备战略竞争优势的一线地产商。具体操作办法是：针对特定的投资范围和特殊的投资机会，由金融机构与地产商共同发起结构化的股权投资基金（一般情况地产商负责劣后级，金融机构为优先级，不排除中间级引进特定的机构作为基石投资人），按照低于市场的价格获得土地或者接盘中小开发商的项目，根据开发阶段不同，不断用低成本的开发贷款和销售回款替换优先级资金，分层渐次退出，从而保证股权部分可以获得理想的收益。拿地或并购基金模式已经是主流地产商普遍的操作模式。

　　第三、私募基金+资本市场平台模式：该模式适用于金融化运作的地产商，它不仅需要地产商具备完备的金融架构和较强的产品开发能力，还需要开发商有不可替代的资产管理能力，同时拥有私募运作平台和公开资本市场退出通道。凭借专业能力和资本通路，地产商有机会做长期系列化的金融产品安排。针对需要深度挖掘的资产包，地产商可以分阶段设计不同的金融结构，按照不同阶段的不同风险特征募集资金，进行资产管理。具体而言，前期以私募方式运作，后期逐渐过渡为机构投资人为主，甚至以资产证券化的方式实现公开市场的退出，同时该资产仍然处于管理之中，开发商仍可以继续获取管理费。国内以越秀地产为代表，国际上以凯德置地为标杆。

　　金融化转型适合具有较强专业能力的品牌地产商。这是因为，金融是把双刃剑，作为杠杆融资工具，它可以加速企业发展，也可能加速企业毁灭。开发商能否驾驭金融工具的关键就在于其自身的能力。市场把控能力强、高执行力、具有多种融资渠道的开发商，进行金融操作就会游刃有余。仅仅掌握有限资源、专业能力欠缺的开发商，需要规范控制企业的资产负债率和资金成本，或者转身为纯粹的投资人，把资金交给更加专业的机构。

　　地产行业未来的十年，无疑将是地产金融的黄金十年。无论是地产金融化，还是金融地产化，开发商战略性认清自己的定位愈加凸显其重要性。